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日本の不動産プレーヤーで世界の不動産ビジネスに精通している人はほとんどいません。
彼らは日本で生まれ育ち、日本語だけを使って日本人を相手に土地や建物を扱うことしか経験していないのが実情です。
それでも、日本の不動産業は、統計上はかつての基幹産業といわれた鉄鋼業と比べても遜色ないほど成長してきました。
しかも、バブル崩壊で壊滅的なダメージを受けて以降いまだに低迷状態にあるとはいえ、宅建業者の数自体はそれほど減っているわけではありません。
仕事が減り、利益率が落ち続けても何とか食いつないでいる姿がそこから浮かんできます。
日本の不動産業がここまで開店休業状態に陥ってしまった原因は、不動産業界そのものの内向きな姿勢にあります。
もちろん、このバブル崩壊後の7年間、日本経済が低迷を続けてきたというのも原因の１つではありますが、何といっても日本の不動産業界が古い殻に閉じこもり続け、守り一辺倒になってしまったことが最大の原因です。
「土地ほど有利な資産はない」といった古くからの土地神話や、「土地は再生できない特別な資産である」といった土地必需論だけで安心していられた呑気な時代とはもう決別するべきです。
昔の体質を引きずったままで新たな展開がはかれるほど、いまの環境は甘くありません。
いまこそ不動産プレーヤーの意識改革が必要なのです。
そんな不動産プレーヤーに私がアドバイスできるとすれば、それは世界の不動産ビジネスをいまのうちからよくウォッチすることと、その歴史を学ぶことです。
世界中どこの国に行っても、その国で最も大きな資産市場は不動産市場のはずです。
これは、世界で最も先進的な不動産市場を持っているアメリカをはじめ、エマージング市場といわれるアジア、東欧、中南米の発展途上国に至るまで、すべての国に当てはまります。
あの中国でさえ、不動産業を国の基幹産業にすることを国家ビジョンに掲げていますから、来世紀の中国の中心産業は、住宅を中心とした不動産業ということになるでしょう。
中国を見ていると、人口が増え続ける一方で、質の高い不動産の供給が増えないという2つの条件が、不動産業者にとっての最大のビジネスチャンスだということに気づきます。
これらの条件は、もはや日本では2度と望めない条件になりつつあります。
世界の不動産ビジネスと比較して、日本だけが著しく劣っている点、異質な点は積極的に改善していかなければなりません。
私が見たところ、日本の不動産ビジネスが改善すべき点は次の3つです。
１あなたは投資家ですか、デベロッパーですか、それとも大家さんですか。
もしも外国人の不動産プレーヤーにこういう質問をされたら、あなたは即答できますか。
もしも即答できなければ、自分がこのなかのどれに当たるのかをよく考えてみてください。
日本と世界との違いはそこから始まるのです。
かつて1980年代の後半、ジャパンマネーが怒涛のごとくアメリカの不動産市場に流れ込み、総額で数兆円という巨額な「バイアメリカ（アメリカを買い占めろ）」ブームが起こりました。
この現象を見て多くのアメリカ人は戸惑いました。
日本人がいったい何のためにアメリカの不動産を買うのかが理解できなかったからです。
アメリカ人にとっては買い主として名乗りを上げた日本の不動産会社がデベロッパーなのか、インベスター（投資家）なのか、それとも単なるランドオーナー（地主・大家）なのか皆目見当がつかなかったのです。
というのも、日本企業はアメリカの有名ビルを買収するたびに記者会見を開き、いかに高値で買収したのかを強調するだけで、それがどんな内容の投資で、どれだけ高いＩＲＲ（投資収益率）を確保できるのかといったプロの投資家には不可欠の「投資ビジョン」がまったく感じられなかったからです。
この記者会見は、世界から見ると実に異様な光景でした。
さらにほとんどの日本企業は、記者会見でも投資目的をはっきりと説明することができませんでした。
買収したビルをリニューアルして価値を高めたり、空室率を改善したりといった事業計画や販売計画を明示することなしに、ただじっと古いビルを保有するだけの存在に映ったのです。
プロの投資家であれば、空室率の高いビルを底値で仕入れて、何年かかけてテナントを満室にした後に高値で転売したり、リニューアルによってビルの価値を上げようとするのは当然のビジネスですが、それをやろうとしない日本の企業はとても不気味に見えるようです。
まさか有名ビルの大家になりたい一心でとりあえず買っただけなのかと勘ぐられても仕方ありません。
まともな戦略も持たずに数百億円単位の巨額な買い物を競い合った日本企業の本質は、その後の日本のバブル崩壊で白日の下にさらされることになりましたが、アメリカ人から見れば、日本の投資家は単なる金持ちの道楽者にしか見えないのです。
あなたがやりたいビジネスはデベロッパーなのか、不動産投資家なのか、それとも大家稼業なのかをもう一度よく考えてください。
２あなたは現場で汗をかくことだけを不動産ビジネスだと思っていませんか。
アメリカでは、誰もが不動産ビジネスをエリートのビジネスだと認めています。
もちろん、アメリカにも日本と同じように様々な種類の不動産業があります。
個人営業の柵ブローカー（仲介業者）から全米をネットワークで結ぶ大手のチェーン店、デベロッ膿パーに至るまで実に多様なビジネス展開が見られます。
このなかでも特にエリートのビジネスだとされているのが、商業不動産を中心とする投資用不動産を手掛ける人達です。
彼らはたいがいハーバード大学をはじめとする有名大学でファイナンスを学び、アメリカの金融革命の波に乗って不動産ビジネスを発展させてきた人達です。
その経歴を見ても、元銀行マンや証券会社等でキャリアを積んできた人がたくさんいます。
プロパーで不動産会社に入るのはむしろ少数派で、戦何かしらの形で金融ビジネスを経験してきた人が多いのが特徴です。
隊日本では知的職業の代表とされる弁護士でも、アメリカでは、名刺に「弁護士」と併記して「リアルエステートブローカー」と書いてあることがあります。
「私は不動産を専門にしている弁護士ですが、法律だけではなく、あなたにいい不動産を紹介してあげることもできます」という意味を込めた一種の営業努力なのでしょう。
日本の弁護士では考えられないことです。
それだけ不動産の専門家であることの意味は大きいのです。
アメリカのエリートが不動産のプロを目指すのは、それだけ報酬が高く、成功したときの見返りが大きいからに他なりません。
彼らは、有名大学に入って他人より高度な知識をつけることを自分への投資だと心得ています。
当然それだけの投資をするわけですから、投資に対するリターンにもそれなりに高いものを要求してきます。
彼らにとっては、学歴も職歴も自分から攻めるための一手段なのです。
日本では学歴も職歴もすべて守りに入るための手段として使われているにすぎません。
常に攻め続けるアメリカ人と、もう長いこと守ることしか頭にない日本人との差が、不動産ビジネスにも如実に表れているのです。
いまからでも遅くはありません。
あなたも不動産ビジネスのプロとして攻めに転じましょう。
現場で汗を流す集団主義だけが不動産ビジネスではないのです。
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